Location irrégulière : Quel est le délai de prescription de l’action du syndicat ?
Vous vivez dans une copropriété et l'un des copropriétaires loue de façon irrégulière un lot ? Vous vous interrogez sur le point de départ de l'action tendant à faire respecter le règlement de copropriété ? Dans une décision du 28 mai 2020, la Cour de cassation apporte un éclairage à ce sujet.
Quel est le texte applicable en matière de prescription des actions en copropriété ?
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est le texte clé en la matière.
Il convient de préciser que la loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier la rédaction du premier alinéa dudit texte disposant ainsi que « les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Autrement dit, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Quel est le point de départ du délai de prescription de l'action en cas de location illicite ?
Dans un arrêt du 28 mai 2020, pourvoi n° 19-12.908, la Cour de cassation a considéré que le délai de prescription de l'action tendant au rétablissement de la destination d'un lot de copropriété courrait non pas à la date de la première location irrégulière, mais au jour où le syndicat des copropriétaires en a eu connaissance.
Les faits de cette affaire étaient les suivants : Un copropriétaire a loué, le 22 octobre 2001, une chambre de service, en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété qui en interdisaient la location.
Le locataire s'étant plaint d'infiltrations et de désordres en provenance des parties communes, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 16 décembre 2004. Après dépôt du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à titre provisionnel au copropriétaire diverses sommes pour perte de loyers et à procéder, sous astreinte, à des travaux sur les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a alors assigné le copropriétaire bailleur en interdiction de poursuivre la location de la chambre de service, et en restitution des dommages et intérêts versés à tort, eu égard à l'affectation irrégulière du lot.
La Cour d'appel a considéré que la demande du syndicat était prescrite. En effet, les juges du second degré ont estimé que le délai de prescription de dix ans commençait à courir le jour où l'infraction avait été commise, autrement dit, en cas d'affectation irrégulière d'un lot dans le cadre de locations successives, à la date de première location.
La décision des juges du fond a été censurée par la Cour de cassation. En effet, la Haute juridiction a quant à elle considéré que le délai de prescription de l'action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une infraction au règlement de copropriété courrait au jour où il en a eu connaissance.
Cette solution devra être prise en considération par les syndicats de copropriétaires notamment dans leurs actions visant à faire cesser les locations de courte durée de type Airbnb. A noter que cette décision a été rendue sous l'empire de l'ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (rédaction antérieure à la loi Elan) concernant une prescription de dix ans, au lieu de la prescription actuelle de cinq ans.
Line JOAS.
Source : Cass. civ. 3ème 28 mai 2020, n° 19-12.908
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