Vous êtes sur le point de réaliser vos rêves en acquérant un bien en VEFA ? Vous craignez que l'idylle tourne au cauchemar à cause du Covid-19 ? Que se passe-t-il si votre vendeur-constructeur souhaite modifier le délai de livraison prévu dans votre contrat de réservation ? Comment acheter votre bien à distance pendant l'épidémie de coronavirus afin de limiter vos déplacements ? Autant de questions légitimes en cette crise sanitaire. 

Qu'est-ce qu'un contrat de VEFA ?

Il s'agit du contrat par lequel l'acquéreur achète un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s'engage à lui livrer une fois achevé. L'acquéreur choisit ainsi son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le vendeur. Ce dernier s'engage à livrer à l'acquéreur un bien achevé et conforme aux plans et notice descriptive, dans un délai déterminé. 

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) est l'avant-contrat par « lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ».

Ce contrat comporte « les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé » (article 261-15 du Code de la construction et de l'habitation).

Le projet d'acte de vente doit être notifié un mois avant la signature de l'acte authentique à l'acquéreur (article R. 261-30 du CCH). A noter, que l'acquéreur peut renoncer à son délai de réflexion d'un mois et signer avant l'expiration de celui-ci (contrairement au délai de rétractation de 10 jours visé par l'article L. 271-1 du CCH). Cette notification permet ainsi à l'acquéreur de s'assurer que les éléments qu'on lui propose de signer sont conformes à ceux de la réservation. Elle a également vocation à lui permettre de prendre connaissance des éventuels ajustements non substantiels envisagés. Pendant ce laps de temps, et au regard des documents notifiés, l'acquéreur pourra décider d'acheter ou non. 

Peut-on se rétracter sans perdre son dépôt de garantie ?

Si l'acquéreur décide de ne pas acheter, il perd le dépôt de garantie sauf :

• Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

• Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

• Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

• Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

• Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10% ; 

• Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de dix jours ; 

Le remboursement doit intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de la demande formulée en ce sens.

A noter que, l'article 2 de l'ordonnance du 15 avril n° 2020-427 précise, à titre interprétatif, que les délais de réflexion, de rétractation et de renonciation sont exclus du champ de l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020. Autrement dit, ces derniers s'achèvent par conséquent dans les conditions habituelles, même s'ils expirent durant la période juridiquement protégée (période d'état d'urgence sanitaire + 1 mois). 

L'acquéreur pourra-t-il refuser de signer l'acte de VEFA du fait du report de livraison sans perdre son dépôt de garantie ?

Durant la période actuelle, les vendeurs-constructeurs seront tentés d'allonger le délai de livraison par rapport à ce qui avait été mentionné dans le contrat de réservation. En effet, l'indication dans l'acte de VEFA du délai de livraison correspond à une mention obligatoire visée par l'article L. 261-11, c du CCH et ce report pourra être constaté par l'acquéreur lors de la notification du projet d'acte.

L'article 4 alinéa 3 de l'ordonnance n° 2020-306, modifiée par l'ordonnance n° 2020-427, envisage les chantiers de construction pour lesquels la livraison devait intervenir après la période juridiquement protégée.

Le but de l'exécutif est ici de prendre en considération les retards accumulés pendant la période de crise sanitaire, sans que des sanctions ne soient appliquées aux intéressés.

On peut ainsi penser que si le report du délai de livraison correspond à la durée de la période juridiquement protégée, l'acquéreur ne pourra pas en tirer argument pour ne pas poursuivre l'opération sans perdre son dépôt de garantie.

A contrario, si le report indiqué dans le projet d'acte se révèle plus long, on peut supposer que l'acquéreur puisse ne pas signer sa VEFA sans perdre son dépôt de garantie dans la mesure où le délai de livraison de l'immeuble sera très différent du délai prévisionnel. Toutefois, comme il ne s'agit pas d'un cas légalement prévu par l'article R. 261-31 du CCH, en cas de contentieux, il reviendra aux juges de trancher quant à la légitimité pour l'acquéreur de se voir restituer son dépôt de garantie. 

Est-il possible de signer à distance un acte de VEFA ?

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 offre jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, la possibilité pour chaque notaire d'établir un acte authentique électronique sans la présence physique des parties.

Il est également possible de recourir au mécanisme de la procuration authentique donnée par l'acquéreur. A noter, que l'authenticité s'impose à peine de nullité.

Line Joas.